Fragen und Antworten

• Immobilienverkauf: Als Verhandlungsbasis für den Verkauf Ihrer Immobilie

• Immobilienkauf: Um nicht die Katze im Sack zu kaufen, vereinbaren Sie vor dem Kauf einen Termin zur Besichtigung und Einschätzung des tatsächlichen Wertes des Objektes.

• Preisverhandlungen: Herrscht Unstimmigkeit beim Kaufpreis hilft ein exaktes Gutachten dabei, eine objektive Verhandlungsgrundlage zu schaffen.

• Immobilie erben oder als Schenkung erhalten:
  Eine Immobilien-Schenkung oder -Erbschaft zieht die Zahlung einer Erbschafts- oder Schenkungssteuer nach sich, deren oft pauschal festgelegte Summe durch ein Verkehrswertgutachten häufig nach unten korrigiert werden kann.

• Scheidung einer Ehe
  Durch Wertzuwachs oder -verlust einer Immobilie kann sich ihr Wert über die Jahre ändern. Eine sachverständige Immobilienbewertung schafft faire Verhältnisse und entsprechende Klarheit über die Vermögenssumme, die es nun zwischen beiden Parteien aufzuteilen gilt.

• Zwangsversteigerung oder Teilungsversteigerung:
  Ein Verkehrswertgutachten ist bei Versteigerungen erforderlich, wenn also z. B. eine Erbengemeinschaft sich nicht auf die Weiternutzung eines Hauses oder einer Wohnung einigen kann oder wenn eine Immobilie infolge von Insolvenz veräußert werden muss.

• Prüfung alter Gutachten: Erscheint ein Gutachten nicht plausibel oder fehlerhaft, z. B. hinsichtlich der Flächenangabe oder des Marktwertes.

• Kreditvergabe und Beleihung:
  Zur Absicherung einer Kreditvergabe werden z. B. von Banken häufig Immobilien als Sicherheiten herangezogen. Um zu erfahren, welchen langfristigen Wert ein Objekt hat, wenn Ihr Kredit nicht zurückgezahlt werden kann, wird ein Beleihungswertgutachten erstellt, um die Immobilie zu beleihen.

• Übertragung von Betriebsvermögen in Privatvermögen:
  Führen Sie ein Verkehrswertgutachten durch, wenn Sie Ihren Betrieb aufgeben und in Ihr Privatvermögen überführen möchten, um die daraus resultierende Höhe an Steuerzahlungen zu bestimmen, um nicht unnötig draufzuzahlen.

• Bilanzierung von Immobilien im Anlagevermögen:
  Wenn ein Unternehmen bilanziert wird, sind Immobilien im Anlagevermögen ausschlaggebend für dessen Buchwert und den Vermögensaufbau und damit wichtige Informationen für potenzielle Investoren.

• Ermittlung des Gebäudeversicherungswertes 1914:
  Auf Grundlage des „Gebäudeversicherungswert 1914“ ermitteln Versicherungen die Höhe einer Versicherungssumme für das Objekt und die entsprechenden Prämien. Zur Vermeidung einer Unterversicherung sollte auf jeden Fall ein Immobiliengutachten im Vorfeld durchgeführt werden.

• Wir verständigen uns mit Ihnen über einen Vor-Ort-Besuch beim Objekt zur Begehung und bitten Sie darum, uns im Vorfeld bereits einige wichtige Unterlagen zur Immobilie zukommen zu lassen.

• Während des Vor-Ort-Besuches führen wir eine ausführliche Dokumentation des Zustandes Ihrer Immobilie durch, inkl. Aufnahme aller Schäden und Mängel.

• Die Erhebungen werden unter Einbindung von Angaben der Gutachterausschüsse sowie der Berücksichtigung der aktuellen Marktsituation analysiert und bewertet.

• Sie erhalten ein ausführliches Gutachten zu Ihrer Verwendung und können sich bei Rückfragen jederzeit vertrauensvoll an uns wenden.

Die Wertermittlung ist von verschiedenen Faktoren abhängig, dazu gehören

• Wohnfläche: Je größer die Wohnfläche, umso teurer die Immobilie – einer der wichtigsten beeinflussenden Faktoren.

• Grundstücksgröße: Je größer das Grundstück, desto höher der Wert der Immobilie.

• Alter: Je jünger das Objekt, desto teurer, weil alte Immobilien niedrigere Energiestandards haben und weniger gut gedämmt sind sowie das Baumaterial Schadstoffe enthalten kann.

• Baulicher Zustand: Je neuwertiger die Immobilie, desto höher der Wert, weil bei alten Objekten häufig notwendige Modernisierungen zusätzliche Investitionen für den potenziellen Käufer nach sich ziehen. „Neuwertig“ bedeutet: neue Fenster, neue Heizungsanlage, neu gedecktes Dach, neue Sanitäranlagen und Bodenbeläge sowie eine zeitgemäße Wärmedämmung.

• Ausstattung: Wände, Fußbodenbeläge und Sanitäranlagen, die zur Innenausstattung gehören, beeinflussen den Verkaufspreis. Um einen Wertverlust des Objektes zu verhindern, sollten regelmäßige Wartungen und Renovierungen durchgeführt werden.

• Keller: Ist ein Keller vorhanden, steigert das den Immobilienwert, weil er mit der entsprechenden Ausstattung den Wohn- und Nutzraum erweitert.

• Reihen- oder Einfamilienhaus: Einfamilienhäuser sind in der Anschaffung meist preisintensiver als Reihenhäuser.

• Lage: Die Lage des Objektes und der entsprechende Immobilienmarkt vor Ort beeinflusst seinen Wert. Eine Lage auf dem Land, das schlechter erreichbar ist als die Stadt oder direkt an einer lauten Kreuzung wirken wertmindern. Die Lage in einem Wohnviertel mit Stellplätzen, guter Anbindung und Versorgung des täglichen Bedarfs steigern den Immobilienwert.

„Immobiliengutachter“ und „Sachverständiger für Immobilien“ sind in Deutschland keine geschützten Berufsbezeichnungen. Auf der Suche nach dem für Sie passenden Experten sollten Sie auf folgende Titel achten.

Grundsätzlich empfehlen wir, sich für einen zertifizierten oder öffentlich vereidigten Gutachter oder Sachverständigen zu entscheiden, der bestenfalls auch in Branchenverbänden Mitglied ist – das spricht für den nötigen Sachverstand, Professionalität und ausreichende Marktkenntnisse.

• Freier Immobiliengutachter und Sachverständiger:
  Steht für besonderen Sachverstand zum Thema Immobilien, erfordert aber keinen Nachweis einer bestimmten Qualifizierung. Deshalb haben Gutachten eines solchen Sachverständigen vor einem Gericht oder bei einem Amt keine Gültigkeit.

• Öffentlich bestellter und vereidigter Immobiliengutachter und Sachverständiger:
  Bezeichnung nach offizieller Prüfung und Ernennung durch die Industrie- und Handelskammer (IHK). Gutachten solcher Sachverständigen und Gutachter sind vor Gericht zugelassen.

• Staatlich anerkannter Immobiliengutachter und Sachverständiger:
  Offiziell durch die Industrie- und Handelskammer (IHK) geprüft, ernannt und zusätzlich für Landesbehörden zuständig. Sie sind dazu berechtigt, auch Gutachten für Institutionen und öffentliche Behörden aufzusetzen.

Die Immobilienwertermittlungsverordnung (kurz: ImmoWertV) lässt verschiedene Verfahren zur Immobilienbewertung in Deutschland zu. Welche für Sie passt, hängt auch von der Art und Nutzung des Objektes ab. Ein professioneller Gutachter oder Sachverständiger wendet davon mindestens zwei an, um ein aussagekräftiges und umfangreiches Ergebnis zu gewährleisten:

• Ertragswertverfahren: Bewertung des Objektes nach den Erträgen, die es als Mietobjekt einbringt.

• Vergleichswertverfahren: Bewertung auf Basis vergleichbarer realisierter Verkaufspreise anderer Objekte.

• Sachwertverfahren: Bewertung des Objektes nach materiellem Wert der Bausubstanz.

Im Gegensatz zu einem ausführlichen Verkehrswertgutachten ist eine sogenannte gutachterliche Stellungnahme lediglich eine kurze Wertexpertise, die eine erste Orientierung zum Marktwert Ihres Objektes gibt, egal ob Wohnimmobilie oder unbebautes Grundstück. Zur Ermittlung des Immobilienwertes sichtet ein Sachverständiger von Der Immo Gutachter neben einigen relevanten Unterlagen auch die Immobilie vor Ort und fasst die wichtigsten Merkmale in verkürzter Form zusammen.

• Immobilienverkauf:
  Die gutachterliche Stellungnahme, auch Kurzgutachten genannt, hilft bei einem geplanten Verkauf dabei den Preis richtig anzusetzen. Passen Preis und Objekt zusammen, sind die Aussichten auf einen schnellen, erfolgreichen Verkauf höher.

• Immobilienkauf:
  Käufern gilt das verkürzte Wertgutachten bei der Sicherstellung, dass Sie beim Erwerb der Immobilie einen angemessenen Kaufpreis zahlen.

• Vermögensplanung:
  Ein Kurzgutachten ist eine zeit- und kostensparende Möglichkeit Immobilien im eigenen Bestand zu bewerten, um damit konkrete Entscheidungen zum eigenen Immobilienvermögen zu treffen.

• Vermögensaufteilung:
  Im Rahmen einer Aufteilung einer geerbten Immobilie oder einer ehelichen Auseinandersetzung sind Kurzgutachten ausreichend, wenn sich die Parteien einvernehmlich einigen können und keine gerichtliche Intervention notwendig ist. Bei einer Auseinandersetzung vor Gericht wird ein ausführliches Verkehrswertgutachten benötigt.

• Im Rahmen einer persönlichen oder telefonischen Erstberatung tauschen wir uns mit Ihnen über Ihr Anliegen aus und fertigen auf Basis dessen einen Vertragsentwurf aus, den wir Ihnen per Mail oder auf Wunsch postalisch zukommen lassen. Eventuelle Änderungswünsche arbeiten wir gern ein.

• Zur Beauftragung des Kurzgutachtens zum Festpreishonorar lassen Sie uns die unterzeichnete finale Fassung des Vertrages postalisch zukommen.

• Wir bitten Sie im Anschluss daran um Zusendung einer Reihe an relevanten Dokumenten für das Kurzgutachten als Scan per Mail.

• Nach einer ersten Sichtung der Unterlagen und Klärung eventueller Rückfragen vereinbaren wir einen gemeinsamen Termin für eine Innen- und Außenbesichtigung des Objektes.

• Nach der Vor-Ort-Besichtigung erstellt ein Immobiliensachverständiger von Der Immo Gutachter das finale Kurzgutachten, das wir Ihnen per Mail oder auf Wunsch postalisch mit unserer Honorarrechnung zukommen lassen.

Das Verkehrswertgutachten, das nach § 194 BauBG ermittelt wird, sagt aus, welchen Verkehrswert bzw. Marktwert eine Immobilie besitzt. Es wird von Versicherungen, Banken Eigentümern, Gerichten, Behörden oder Nachlassverwaltern z. B. für gerichtliche Auseinandersetzungen oder die Aufteilung von Erbschaftsanteilen an einer Immobilie benötigt und kann nur durch einen erfahrenen Immobiliengutachter bzw. Immobiliensachverständigen erstellt werden. Der Immo Gutachter verfügt über diese Berufsexpertise und das nötige Fachwissen, um den Marktwert Ihrer Immobilie qualifiziert zu ermitteln.

Laut § 194 BauGB gibt der Verkehrswert den erzielbaren Preis unter der Voraussetzung des „gewöhnlichen Geschäftsverkehrs nach den rechtlichen Gegebenheiten“ für eine Immobilie wieder, also für wie viel Geld sie beim freihändigen Verkauf auf dem Immobilienmarkt verkauft werden könnte. Der Verkehrswert richtet sich nach den „tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung“. „Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse“ finden dabei keine Berücksichtigung.

Ein Verkehrswertgutachten muss nach § 194 BauGB sowie der Immobilien­wertermittlungs­verordnung (ImmoWertV) und damit unter gesetzlichen Vorgaben erstellt werden. Das umfangreiche Wertgutachten vom Der Immo Gutachter hat damit vor Gericht Bestand und dient u. a. für:

• Juristische Auseinandersetzungen, wie einer Scheidung oder Erbschaft
  Ein Verkehrswertgutachten dient vor Gericht als Beweis über den Marktwert des Objektes. Damit dient es dazu, gerichtliche Streitigkeiten zu vermeiden oder zumindest eindeutig beizulegen oder die Summen zu bestimmen, die sich Erben ggf. untereinander auszahlen müssen, wenn mehrere Personen Anspruch auf eine vererbte Immobilie haben.

• Kauf oder Verkauf einer Immobilie
  Bei Privatgrundstücken, Wohnungen oder Häusern reicht meistens ein Kurzgutachten zur Einschätzung des Kauf- oder Verkaufspreises aus. Komplexe Objekte, die meist gewerblich genutzt werden (Produktions- und Lagerhallen, Hotellerie und Gastronomie, Shoppingcenters), kann ein ausführliches Verkehrswertgutachten bei den Vertragsverhandlungen hilfreich sein.

• Vorlage beim Finanzamt
  Wird eine Immobilie geschenkt oder vererbt, wird der Verkehrswert durch das Finanzamt häufig zu hoch eingeschätzt. Um dies zu verhindern und Einsprüche gegen entsprechende Steuerbescheide einzulegen, fertig Der Immo Gutachter gern ein ausführliches Verkehrswertgutachten für die Berechnung der korrekten Erbschafts- und Schenkungssteuer an.

• Zwangsversteigerungen von Immobilien
  Vor einer Zwangsversteigerung muss ein Immobiliengutachter zwingend ein Verkehrswertgutachten erstellen, damit es beim zuständigen Amtsgericht durch alle Kaufinteressenten eingesehen werden kann.

• Bilanzierungszwecke
  Börsennotierten Unternehmen gibt ein Verkehrswertgutachten eine verbindliche Aussage zum Wert ihres Immobilienvermögens, was für die Bilanzierung maßgeblich ist.

Der Immo Gutachter hat bei der Verkehrswertermittlung die Auswahl zwischen 3 Verfahren: dem Vergleichswertverfahren, dem Ertragswertverfahren sowie dem Sachwertverfahren – abhängig vom Zweck der Wertermittlung sowie der Immobilienart. Der Verkehrswert selbst wird anhand verschiedener „wertbeeinflussende Faktoren“ ermittelt. Dazu gehören u. a. die Lage, Größe und Ausstattung sowie der bauliche Zustand.

Oberstes Gebot einer Verkehrswertgutachten ist, dass es auch für den Laien verständlich und systematisch durchgeführt worden sein, sowie die Wertermittlung ausreichend begründen. Das Team von Der Immo Gutachter gliedert das Verkehrswertgutachten deshalb in vier Sektionen:

• Zustandsbeschreibung und Datum der Verkehrswertermittlung

• Welche Wertermittlungsverfahren wurden angewandt und warum

• Ermittlung der Bewertungsergebnisse

• Bemessung des Verkehrswertes, das sich nachprüfen lassen muss, um anerkannt zu werden bzw. vor Gericht o. ä. verwendbar zu sein